Un punto necessario, spesso misconosciuto di un programma per il paese, è costituito dall’abitare, dal cosiddetto “paradosso abitativo” italiano – troppe case e troppe famiglie senza casa – che non è una contraddizione insolubile, ma il sintomo di un fallimento sistemico di allocazione.
I numeri sono inequivocabili: al 31 dicembre 2024 lo stock residenziale ha superato i 35,6 milioni di unità (Statistiche Catastali), a fronte di una popolazione scesa, secondo l’ISTAT, sotto i 59 milioni. Anche escludendo seconde case, immobili inutilizzati e abitazioni sfitte, il rapporto resta eloquente: una casa ogni 2,29 individui.
Non siamo di fronte a un patrimonio scarso o emergenziale. L’abitazione media supera i 5,5 vani e i 118 mq. Il problema, dunque, non è la mancanza di case, ma l’incapacità cronica di attivare, ridistribuire e rendere accessibile la risorsa esistente.
Questo surplus è spesso intrappolato in un modello abitativo superato: alloggi pensati per famiglie stabili e numerose, mentre la società è ormai composta da single, anziani soli, nomadi digitali. A fronte di una domanda sempre più flessibile, l’offerta resta rigida.
La frattura si amplifica sul piano territoriale. Il Nord concentra domanda e redditività, il Mezzogiorno accumula stock inutilizzato, il Centro si polarizza su una Roma ipertrofica, mentre le Isole registrano una crescente quota di immobili dormienti. Circa il 70% della popolazione vive in aree urbane, con punte di densità insostenibili nei grandi poli – Roma, Milano, Napoli, Torino – dove lo stock, pur presente, risulta rigido, finanziarizzato e sempre meno accessibile.
All’origine di queste distorsioni vi è un paradigma ormai esaurito: quello che ha identificato l’espansione urbana come misura del progresso. Costruire di più è stato a lungo sinonimo di sviluppo. Oggi, in un Paese che perde popolazione e accumula case vuote, questo modello produce effetti opposti.
Il consumo di suolo continua infatti a crescere – circa 2,7 m² al secondo (ISPRA) – nonostante l’evidente surplus edilizio. Ma l’ostacolo principale non è tecnico: è istituzionale.
Si è innescata una forma di competizione territoriale che spinge i comuni, spesso vincolati da bilanci fragili, a utilizzare il suolo come leva finanziaria. Gli oneri di urbanizzazione diventano uno strumento per sostenere la spesa corrente, trasformando la pianificazione in una risposta all’emergenza contabile. Il risultato è una proliferazione di insediamenti frammentati, dove la logica del “fare cassa” prevale sulla coerenza territoriale.
Questo meccanismo mette in luce il limite strutturale degli strumenti urbanistici fondati sulla scala comunale, ormai inadeguata a governare fenomeni che operano su base vasta: mobilità, logistica, mercati immobiliari.
Il contenimento del consumo di suolo non può quindi basarsi solo su vincoli, ma richiede un salto di scala: una pianificazione sovralocale capace di coordinare le scelte, riequilibrare le funzioni e orientare l’uso del patrimonio esistente.
Anche le strategie delle cosiddette città “vetrina” – come Milano, Firenze o Bologna – hanno spesso reinterpretato questo modello senza superarlo. La brandizzazione urbana ha trasformato la diversità in leva competitiva, ma al prezzo di una crescente omologazione degli spazi e di processi di gentrificazione che espellono residenti e attività di quartiere.
A ciò si aggiunge la pressione della turistificazione: in città come Venezia o Firenze, quote rilevanti dei centri storici sono ormai sottratte alla residenzialità permanente. Il patrimonio abitativo smette così di essere un’infrastruttura sociale per diventare un asset finanziario, svuotando i centri urbani di funzioni e comunità.
Parallelamente, la casa diventa sempre meno accessibile e sempre più onerosa. Non solo per i giovani, per i quali la proprietà è ormai distante, ma anche per chi è già proprietario. Secondo il Rapporto CENSIS-Federproprietà, per una quota crescente di famiglie i costi di gestione dell’abitazione rappresentano un fattore di vulnerabilità economica: per molti, la casa è passata da garanzia a rischio.
Il quadro si completa con un’Italia che si svuota mentre si espande. I grandi poli urbani si saturano, mentre le aree interne si spopolano e interi borghi vengono abbandonati. Questo processo non è solo sociale, ma anche territoriale: secondo ISPRA, il 93,9% dei comuni italiani è esposto a rischi idrogeologici. In un contesto così fragile, continuare a consumare suolo e trascurare l’esistente amplifica la vulnerabilità complessiva del Paese.
In questo scenario emerge una frattura evidente tra bisogni e risorse che non si incontrano. Da un lato, i cosiddetti “nuovi italiani” trovano crescenti difficoltà di accesso alla casa, soprattutto nei grandi centri urbani; dall’altro, nelle aree interne e nei piccoli comuni, un ampio patrimonio abitativo resta inutilizzato. Questa mancata connessione rappresenta una delle inefficienze più evidenti del sistema: case vuote e domanda insoddisfatta continuano a coesistere senza incontrarsi.
Esperienze sperimentali di rigenerazione sociale e abitativa, come quella avviata a Riace, in Calabria, dimostrano che un diverso approccio è possibile: il riuso delle abitazioni abbandonate può diventare leva di inclusione e rigenerazione territoriale. Integrare politiche abitative e politiche migratorie non è quindi una risposta emergenziale, ma una scelta strutturale: mettere in relazione vuoti e presenze significa riattivare territori e ricostruire comunità.
Il superamento del paradosso abitativo italiano richiede un cambio di paradigma che non riguarda solo l’urbanistica, ma l’intero modello di governo del territorio.
La sfida non è più costruire nuove abitazioni, ma rendere visibile, accessibile e attivabile il patrimonio esistente.
Questo implica il passaggio da una logica espansiva a una logica rigenerativa, in cui lo stock edilizio diventa una infrastruttura sociale da gestire in modo dinamico.
In questo quadro, la dimensione istituzionale è decisiva: la frammentazione comunale non è più adeguata a governare fenomeni che operano su scala vasta. Serve una regia sovralocale capace di coordinare politiche abitative, infrastrutturali e fiscali, superando la competizione tra territori e orientando le trasformazioni verso l’interesse collettivo.
Accanto alla riforma della governance, emerge oggi una nuova leva abilitante: la conoscenza. Le tecnologie digitali e l’intelligenza artificiale possono rendere possibile ciò che finora è stato solo intuitivo: mappare in tempo reale lo stock inutilizzato, incrociare domanda e offerta abitativa, prevedere i fabbisogni futuri e guidare le politiche di rigenerazione urbana in modo selettivo e mirato.
La casa diventa così non solo un bene da regolare, ma un sistema informativo da comprendere e governare.
In questa prospettiva, una politica nazionale dell’abitare deve integrare tre dimensioni fondamentali: la rigenerazione dello stock esistente, la cooperazione tra livelli istituzionali e l’uso intelligente dei dati e delle tecnologie per supportare le decisioni pubbliche.
Ricucire l’Italia significa, in ultima analisi, costruire un sistema in cui il patrimonio edilizio non sia più una risorsa statica, ma una rete attiva al servizio delle persone.
Sabrina Barresi