Per comprendere pienamente l’attuale crisi abitativa, è necessario affiancare all’analisi del fabbisogno abitativo una riflessione più ampia sui modelli di sviluppo urbano che, negli ultimi trent’anni, hanno contribuito a generarla e ad alimentarla. Limitarsi a registrare lo squilibrio tra domanda e offerta rischia infatti di descrivere gli effetti senza interrogarsi sulle cause. Occorre invece analizzare il complesso insieme di decisioni economiche, finanziarie, urbanistiche e fiscali che hanno progressivamente trasformato la casa da bene essenziale a strumento di valorizzazione patrimoniale e finanziaria. L’attuale crisi abitativa in Spagna, come in Italia e in molti altri Paesi europei, non può essere spiegata esclusivamente con la crescita demografica, i flussi migratori, la riduzione della dimensione media delle famiglie o l’insufficienza dell’offerta edilizia. Questi fattori hanno certamente contribuito ad accrescere la domanda, ma non sono sufficienti a spiegare l’entità e la persistenza del problema.
La crisi è anche, e in misura rilevante, il risultato dei modelli di sviluppo urbano affermatisi dagli anni Novanta in poi. Politiche orientate a rendere le città più attrattive, competitive e globalmente connesse hanno favorito la concentrazione di attività economiche, investimenti, servizi avanzati, università, eventi internazionali e infrastrutture. Tale processo ha prodotto crescita economica e innovazione, ma ha anche concentrato la domanda abitativa in un numero relativamente ristretto di aree urbane.
A questa domanda, legata ai bisogni di residenza, lavoro, studio e mobilità delle persone, si è progressivamente affiancata una seconda domanda, di natura finanziaria e speculativa. Le abitazioni hanno cominciato a essere considerate non soltanto come luoghi in cui vivere, ma anche come strumenti di investimento, riserve di valore e fonti di rendita.
L’apertura dei mercati immobiliari ai capitali internazionali, le politiche monetarie espansive, i bassi tassi di interesse protrattisi per molti anni e la crescente finanziarizzazione dell’economia hanno rafforzato questa tendenza.
Le due componenti della domanda, quella sociale e quella finanziaria, non sono indipendenti. Il successo economico di una città aumenta il bisogno di abitazioni, ma allo stesso tempo attira capitali che puntano a beneficiare dell’incremento dei valori immobiliari. Quando l’offerta non cresce in misura adeguata, oppure si orienta verso segmenti di mercato più redditizi piuttosto che verso l’edilizia accessibile, si innesca un meccanismo cumulativo che alimenta l’aumento dei prezzi e l’esclusione abitativa.
In questo contesto hanno avuto un ruolo significativo anche alcuni fenomeni specifici degli ultimi anni: l’espansione degli affitti turistici a breve termine, la diffusione delle piattaforme digitali, l’acquisto di patrimoni immobiliari da parte di fondi e operatori istituzionali e speculativi, la riduzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale e, in diversi Paesi, la scelta di affidare prevalentemente al mercato la risposta alla domanda abitativa.
Barcellona, Madrid, Milano, Lisbona, Amsterdam, Berlino e Parigi rappresentano, pur nella diversità dei contesti nazionali, esempi emblematici di questa contraddizione. Sono città che generano ricchezza, attraggono popolazione e concentrano opportunità, ma nelle quali una parte crescente dei residenti incontra difficoltà nell’accedere a un’abitazione economicamente sostenibile.
Il problema, dunque, non risiede nel successo delle città in quanto tale. La questione centrale è lo squilibrio tra le politiche che ne promuovono l’attrattività economica e quelle necessarie a garantire un’offerta abitativa adeguata, accessibile e coerentemente distribuita rispetto alla localizzazione del lavoro e dei servizi. In altri termini, la capacità di attrarre investimenti e popolazione non è stata accompagnata da una corrispondente capacità di garantire il diritto all’abitare. Per decenni, in gran parte d’Europa, l’aumento del valore degli immobili è stato considerato un segnale positivo di crescita economica, solidità patrimoniale e benessere collettivo. Oggi emerge con sempre maggiore evidenza il rovescio della medaglia. Ciò che accresce la ricchezza patrimoniale di una parte della popolazione può contemporaneamente rendere più difficile per un’altra parte vivere, lavorare, studiare e costruire una famiglia nelle aree
che concentrano le opportunità economiche e sociali, la necessità di residenza e di lavoro.
L’incremento dei valori immobiliari non coincide necessariamente con un aumento del benessere generale. Può anzi accentuare le disuguaglianze territoriali, sociali e generazionali, producendo una crescente separazione tra chi possiede patrimoni immobiliari e chi deve accedere per la prima volta al mercato della casa. Il fenomeno coinvolge non solo chi in assoluto è sprovvisto di abitazione ma anche chi è coinvolto nell’inurbamento necessario, indotto da necessità di relazioni sociali e di lavoro. Per lungo tempo le politiche abitative sono state considerate una questione prevalentemente tecnica, affidata alla pianificazione urbanistica, alla produzione edilizia e all’amministrazione locale.
Oggi questa impostazione appare insufficiente.
Un problema strutturale di dimensioni generali
In Spagna, Italia, Francia, Germania, Paesi Bassi e altri Paesi europei, il disagio abitativo è ormai diventato una questione politica centrale, capace di influenzare il consenso elettorale, alimentare movimenti di protesta e mettere sotto pressione le istituzioni.
La casa è tornata a essere uno dei principali punti di intersezione tra economia, demografia, distribuzione della ricchezza e coesione sociale. La crisi abitativa non riguarda soltanto il funzionamento del mercato immobiliare o le regole urbanistiche: investe il rapporto tra mercato e intervento pubblico, tra interessi privati e diritti sociali, tra sviluppo economico e qualità della vita. Diventa quindi un indicatore della capacità delle istituzioni di garantire condizioni di vita dignitose e sostenibili.
Quando il costo degli affitti o dell’acquisto di un’abitazione assorbe una quota crescente del reddito disponibile, i giovani rinviano l’uscita dalla famiglia d’origine, diminuisce la natalità, le famiglie comprimono altre spese essenziali e i lavoratori incontrano difficoltà a vivere nei luoghi in cui trovano occupazione. La questione abitativa diventa così un fattore che incide sulla mobilità sociale, sulla produttività economica, sull’organizzazione del lavoro e sulla stessa crescita futura. Sono diversi i motivi che rendono oggi il problema abitativo particolarmente esplosivo sul piano politico.
Innanzitutto, la crisi non colpisce più soltanto le fasce più povere della popolazione. Coinvolge studenti, giovani qualificati, lavoratori dipendenti, famiglie monoreddito e segmenti sempre più consistenti del ceto medio. In secondo luogo, il costo della casa incide direttamente sul reddito disponibile e rende immediatamente percepibile la distanza tra le promesse delle politiche pubbliche e le concrete condizioni di vita delle persone.
A ciò si aggiunge una crescente disuguaglianza generazionale. Chi possiede già un’abitazione beneficia generalmente dell’aumento del suo valore patrimoniale; chi deve acquistarla si confronta con prezzi sempre più elevati e con condizioni di accesso al credito più severe; chi vive in affitto subisce rincari che riducono ulteriormente la capacità di risparmio. In alcune località assume rilevanza il fattore speculativo e lo sviluppo del “turismo breve e rapido” fa crescere la trasformazione in B&B di una quota crescente del patrimonio immobiliare in fattore speculativo ad opera di fondi di grandi investitori immobiliari ma anche di piccoli proprietari alla ricerca di strumenti rapidi e redditizi di incremento del reddito. Si determina così una frattura crescente tra proprietari e non proprietari, tra generazioni e tra gruppi sociali.
Infine, la questione abitativa pone i governi di fronte a una contraddizione politica particolarmente complessa. Da un lato, gli inquilini chiedono tutela contro gli aumenti dei canoni e maggiore sicurezza abitativa; dall’altro, i proprietari, gli investitori e gli operatori immobiliari possono opporsi a regolazioni che riducano la redditività degli investimenti. Nel frattempo, ampliare significativamente l’offerta di alloggi accessibili richiede risorse finanziarie, disponibilità di aree edificabili, capacità amministrativa e tempi di realizzazione incompatibili con l’urgenza del disagio sociale.
A queste difficoltà, che potremmo definire oggettive, si sommano i disagi e le inefficienze delle amministrazioni pubbliche che con la loro incuria verso il patrimonio abitativo posseduto hanno consentito che il degrado erodesse progressivamente l’utilizzabilità di detto patrimonio, spesso trasformato in isole urbanisticamente e abitativamente degradate in aree a margine delle grandi città che divengono ricettacolo del disagio sociale.
È dunque evidente che la crisi abitativa europea non deriva soltanto da una carenza quantitativa di alloggi. Essa è anche il risultato di precise scelte politiche e istituzionali: del modo in cui il suolo è stato governato, degli incentivi fiscali concessi alla proprietà immobiliare, della progressiva riduzione dell’edilizia pubblica e sociale, della regolazione dei mercati degli affitti e dell’assenza, in molti casi, di strategie capaci di coordinare sviluppo urbano e accessibilità abitativa.
Le responsabilità, tuttavia, non sono identiche nei diversi Paesi. In Spagna ha pesato in modo particolare il modello di crescita fondato sull’espansione edilizia, sul credito facile e sulla valorizzazione immobiliare, che ha lasciato in eredità forti squilibri territoriali e una persistente dipendenza dal mercato privato. In Italia hanno inciso la cronica debolezza delle politiche pubbliche per la casa, la frammentazione decisionale tra livelli istituzionali e la limitata consistenza del patrimonio di edilizia sociale. In Francia emergono le difficoltà nell’adeguare l’offerta alle aree più dinamiche e attrattive del Paese. In Germania, infine, la forte pressione sulla domanda nelle grandi città e la riduzione dell’offerta disponibile hanno reso sempre più difficile mantenere l’equilibrio di un sistema storicamente fondato sull’affitto.
In conclusione, la crisi abitativa europea non può essere interpretata come una semplice emergenza congiunturale né come il risultato inevitabile di dinamiche demografiche. Essa rappresenta una delle principali contraddizioni dei modelli di sviluppo urbano contemporanei: città sempre più capaci di generare ricchezza e attrarre investimenti, ma sempre meno accessibili a una parte crescente di coloro che quella ricchezza contribuiscono a produrla. Proprio per questo motivo, il tema della casa è destinato a occupare un posto sempre più centrale nel dibattito pubblico europeo e a misurare, nei prossimi anni, la capacità delle istituzioni di coniugare crescita economica, equità sociale e diritto all’abitare.
C’è infine una sfida che va oltre la Spagna. La questione della casa, come quella della scuola, potrebbe diventare uno dei primi grandi temi di cittadinanza europea. Milioni di giovani, studenti, lavoratori e famiglie vivono oggi difficoltà simili da Madrid a Milano, da Lisbona a Berlino. Le risposte resteranno necessariamente nazionali, ma il problema è sempre più comune. Per questo la vera sfida è trasformare un disagio condiviso in un progetto condiviso: fare della casa e dell’istruzione non soltanto diritti nazionali, ma obiettivi europei. Se l’Europa saprà garantire opportunità più eque di abitare, studiare e costruire il proprio futuro, allora potrà dimostrare di essere qualcosa di più di un mercato o di una moneta comune. Potrà dimostrare di essere, davvero, la casa di tutti gli europei.
Qualunque sia la strada intrapresa o la ricerca di soluzioni del problema confinare nelle leggi di mercato per risolvere il problema è del tutto illusorio ed occorre l’adozione di una attenta e ponderata politica di programmazione dei poteri pubblici e della politica che non può che discendere dalla pianificazione dell’intervento e dalla destinazione alla soluzione del problema di fondi e risorse oggi prioritariamente dirette al riarmo e alla guerra.
Sabrina Barresi