La crisi abitativa in Spagna è diventata il tema politico centrale del Paese, e ha portato alla caduta del Governo e alla convocazione di elezioni anticipate il 29 novembre 2026 Oggi la Spagna affronta una grave carenza di alloggi (si stima una mancata disponibilità di circa 700.000 abitazioni secondo la Banca di Spagna), unita a un forte aumento dei prezzi degli affitti e alla crescita di fenomeni speculativi. Questa situazione ha dato luogo a forti mobilitazioni popolari e proteste di piazza, inaspritesi dopo lo sfratto di Maricarmen Abascal, una donna di 87 anni a Madrid, espulsa in barella dalla propria abitazione acquistata da un fondo speculativo immobiliare ed oggi deceduta. Il governo rispondendo all’indignazione popolare, ha cercato di intervenire con misure d’emergenza. bocciate il 2 ottobre 2026, in Parlamento che il Congresso dei Deputati ha respinto due decreti-legge del Governo sulle locazioni e sulla protezione degli inquilini (con i voti contrari di Partito Popolare, Vox e Junts). Il primo decreto è stato bocciato con 178 voti contra 172, il secondo con 184 contro 166. In risposta, il 6 ottobre 2026, il Consiglio dei ministri guidato da Pedro Sánchez ha ripresentato due nuovi decreti analoghi, con misure per l’emergenza abitativa e la protezione dei vulnerabili,
registrando la perdita di sostegno parlamentare, inducendo Sánchez a sciogliere le Camere e ad indire elezioni generali anticipate.
Il Governo, sostenuto dai Movimenti come Podemos e Sumar / Sindicato de Inquilinas, propone di prorogare lo “scudo sociale” contro gli sfratti (esteso fino al 2030 nei casi di vulnerabilità) e porre limiti o tutele sugli affitti, al fine di contrastare la speculazione immobiliare. Il Centro destra e le opposizioni contestano i tetti e i controlli sui prezzi degli affitti, sostenendo che bloccare il mercato non risolve la carenza strutturale di alloggi e che la priorità è invece incentivare e velocizzare la costruzione di nuove case per aumentare l’offerta.
In realtà la crisi abitativa in Spagna ha ragioni strutturali più complesse aggravate da una crescita della popolazione più rapida dello stock di abitazioni disponibile. Ne consegue che la risposta strutturale al problema non si trova nell’introduzione di tetti o controlli sui prezzi degli affitti, bensì in un intervento volto ad aumentare l’offerta di case sul mercato.
Il mercato immobiliare è stato messo in crisi non solo dai fenomeni di urbanizzazione che hanno portato allo spostamento di molta parte della popolazione sul territorio che si è trovata priva di alloggi nella nuova residenza, ma anche dalla crescita demografica della Spagna che ha superato i 49,3 milioni di abitanti (con picchi, stimati intorno ai 49,6 milioni nel primo trimestre del 2026), – dati INE – segnando una crescita costante, sotto la spinta principalmente dai flussi migratori, con una crescita del 1% dal 2016, mentre la popolazione in età lavorativa (tra i 15 e i 64 anni) è aumentata del 4,6% tra il 2022 e il 2025, il che costituisce una delle ragioni della crescita economica del Paese, in controtendenza con molte nazioni europee. La crescita demografica si deve quasi interamente al saldo migratorio e all’aumento dei residenti nati all’estero, mentre il numero di persone nate in Spagna è in calo, poiché le nascite totali hanno mostrato un lieve rimbalzo (+1%) solo di recente. Va considerato inoltre che circa la metà della crescita della popolazione si è concentrata nella Comunidad de Madrid e in Catalogna, le aree più dinamiche del Paese.
In quanto alla provenienza, circa la metà delle persone nate all’estero viene dal continente americano. Tra i paesi principali figurano la Colombia e il Venezuela, favoriti dalla lingua comune e da percorsi di regolarizzazione e accesso alla cittadinanza più rapidi. Per ciò che riguarda l’altra metà dei migranti il Marocco rappresenta la singola nazionalità d’origine più numerosa, e una quota rilevante degli arrivi via mare e via terra interessa le enclave di Ceuta e Melilla o le rotte verso le Isole Canarie. C’è poi una consistente emigrazione dalla Romania che ha dato luogo anche alla costituzione di un Patriarcato della Chiesa Ortodossa Rumena e ad una crescente presenza di ricchi ucraini alla ricerca di comodi resort.
Questi fattori hanno fatto sì che il mercato immobiliare si caratterizzasse per una forte crescita dei prezzi, dando luogo all’esplodere di una grave crisi abitativa dovuta allo squilibrio tra domanda elevata e offerta insufficiente di nuove costruzioni. Prova ne sia che i prezzi del mercato immobiliare al 2026 ammontano a circa 2.931 €/m2 (a settembre 2026, con un aumento del 12% rispetto all’anno precedente. Le città e le zone più costose sono, ovviamente, Madrid (oltre 4.100 €/m2) e Barcellona (oltre 4.050 €/m2) seguite dalle aree costiere e turistiche. Regioni come Andorra o Madrid presentano i massimi, mentre zone come Castilla-La Mancha offrono i prezzi più bassi (circa 1.117 €/m2); l’affitto medio si attesta intorno ai 15,42 €/m2 al mese. È un dato di fatto incontrovertibile che la popolazione e la domanda crescono più rapidamente di quanto offerto dal mercato, spingendo in alto i costi e scatenando forti tensioni sociali nelle grandi città come Madrid e Barcellona, ma anche in numerose altre città. Circa il 45% degli acquirenti è rappresentato da famiglie che cercano la prima casa, il 30% da investitori (nazionali e internazionali), il 15% da acquirenti di seconde case e il 10% da investitori istituzionali. Inoltre comprare casa in Spagna comporta costi di transazione aggiuntivi stimati tra il 10% e il 15% (tra ITP, IVA e spese notarili/burocratiche). In altre parole il mercato immobiliare spagnolo sta vivendo una forte impennata dei prezzi, spinta dalla carenza di offerta piuttosto che da una classica bolla speculativa generata da eccesso di costruzioni. Secondo i dati del Banco de España, mancano centinaia di migliaia di nuove abitazioni rispetto alla crescita demografica e alla creazione di nuove famiglie. Come dimostrano le grandi manifestazioni in corso la questione abitativa è diventata centrale nel dibattito politico nazionale, aggravate da tensioni istituzionali e dal blocco di decreti governativi sugli affitti e sugli sfratti. E questo mentre Madrid e le mete esclusive come la Costa del Sol (Marbella, Puerto Banús, Benahavís) e le Baleari attraggono investitori e acquirenti facoltosi (polacchi, ucraini, americani e del Medio Oriente) in cerca di beni rifugio portando i prezzi da circa 470.000 € per salire fino a 5.400.000 € o più per le ville d’élite, con un valore medio intorno a 1.000.000 €. Gli analisti del mercato immobiliare non parlano di una bolla tradizionale perché gli acquisti nel segmento di altissima gamma sono spesso sostenuti da capitali liquidi e da una domanda internazionale costante, diversamente dal 2008 quando l’incremento era alimentato da speculazione edilizia diffusa e dal credito bancario.
La “bolla del 2008”
Nel 2008 l’economia spagnola entrò in crisi a causa di una bolla immobiliare che produsse un surriscaldamento economico tra i più preoccupanti della storia europea recente. Per quasi un decennio, il Paese aveva vissuto un finto “miracolo economico” trainato dal cemento, arrivando a costruire nel 2005 più abitazioni di Francia, Germania e Italia messe insieme, ma quando i rubinetti del credito si sono chiusi, l’intero sistema è crollato e il valore degli immobili ha subito un ribasso dell’11,2%, divenuto nel 2009 del 21,9%, con 1 milione di case invendute sul mercato immobiliare e gli occupati nel settore dell’edilizia passati da 2,5 milioni nel 2006 a 1 milione nel 2012. Le banche spagnole si ritrovarono nei loro portafogli circa 150mila case che non riuscivano a vendere, provenienti dalle molte aziende di costruzioni fallite e perché molte famiglie non riuscivano più a pagare i loro mutui sulla casa, a causa della crescita del tasso d’inflazione e della variazione del potere d’acquisto del denaro, superiore rispetto alla media europea ed erano costretti a cedere alla banca il loro immobile. La responsabilità fu allora del primo ministro José María Aznar che incentivò la tendenza al credito facile, stimolando la domanda, con l’introduzione di deduzioni e agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, inducendo i cittadini a prendere in prestito soldi dalle banche a bassi interessi; così molte famiglie e molte imprese del settore delle costruzioni investirono nel settore immobiliare, indebitandosi e credendo in guadagni a costi accessibili.
Questa domanda di nuove case o seconde case ha fatto aumentare i prezzi, rallentando la domanda, con il risultato della difficoltà a trovare nuovi investitori disposti ad acquistare ad un prezzo che nel frattempo era cresciuto, inducendo alla vendita di chi ha già acquistato, con lo scopo di monetizzare il guadagno che nel frattempo era maturato; la situazione economica peggiorata a causa della crisi globale fece svanire le prospettive di guadagno che si erano ipotizzate. Così da un eccesso di domanda nel comprare case si è passati a un eccesso di vendite, dettato da un ribasso del loro valore, che era cresciuto straordinariamente, sollecitato dalle politiche dei successivi governi e delle banche spagnole.
Come conseguenza di questa nuova (e peggiorata) situazione economica i tassi d’interessi dei mutui si sono alzati, dopo aver raggiunto in passato livelli molto bassi. Molte delle case costruite, anche per sostenere il turismo spagnolo, sono rimaste invendute perché le famiglie spagnole non potevano permettersi mutui con i tassi diventati più alti. Nonostante il calo dei prezzi del 20% rispetto al 2008, secondo le stime della Banca di Spagna, il numero delle transazioni immobiliari nel 2011 scese del 29,3% rispetto al 2010.
Il Social Housing oggi in Spagna
Oggi la Spagna ha rinnovato il proprio approccio all’edilizia sociale (vivienda social) e all’abitare collaborativo, riconoscendo la casa come un pilastro fondamentale dello Stato Sociale. Il nuovo Piano Casa attribuisce un forte valore a forme di residenza collaborativa (cohousing) e all’integrazione di servizi comunitari. La Comunità di Madrid è l’area che produce la quota maggiore di edilizia pubblica in Spagna (circa il 43% del totale nazionale), sebbene la domanda resti altissima. Segue l’area di Barcellona nella quale la strategia abitativa si concentra su cinque missioni principali: raddoppio dello stock di alloggi sociali, regolazioni a tutela dei locatari, sussidi anti-sfratto, neutralità energetica per le nuove costruzioni e dialogo sociale. Spiccano le viviendas dotacionales (alloggi dedicati a categorie specifiche come gli anziani over 65 con servizi socio-sanitari integrati) e progetti di architettura sostenibile (ad esempio gli edifici in legno a zero chilometri o terra compressa a Cornellà de Llobregat e Ibiza realizzati da studi come Peris Toral Arquitectes).
Nonostante gli sforzi, il Paese affronta una grave emergenza legata al raddoppio dei costi degli affitti nell’ultimo decennio, che ha portato a forti tensioni sociali e politiche sui decreti casa del governo. I requisiti per accedere a una vivienda protegida (alloggio protetto o VPO) nella Comunità di Madrid variano a seconda del tipo di alloggio (se si tratta di edilizia sociale, locazione con il Plan Vive o acquisto di nuove costruzioni VPPB/VPPL). Il regolamento si caratterizza per norme molto rigide sul fronte della residenza storica e dei limiti di reddito, relativamente a quasi tutte le tipologie.
Innanzitutto occorre essere maggiorenni o minorenni emancipati, possedere la cittadinanza spagnola o la residenza legale in Spagna; la residenza deve diventare quella abituale e permanente del richiedente, la casa deve essere occupata entro un anno dalla consegna e non può essere subaffittata o utilizzata come seconda casa. Non bisogna possedere nessuna altra proprietà: o essere titolari del pieno dominio o di un diritto di uso/godimento su un’altra casa in tutto il territorio nazionale (salvo eccezioni specifiche come quote ereditarie minime o immobili dichiarati inagibili).
Il Nuovo Requisito di Residenza è subordinato a criteri stringenti legati agli anni di iscrizione anagrafica (empadronamiento) nella regione per dare priorità ai residenti storici. Per procedere all’acquisto è richiesto un periodo minimo di 10 anni di empadronamiento nella Comunità di Madrid e per procedere all’affitto vengono richiesti almeno 5 anni di empadronamiento nella regione. Per le coppie/nuclei familiari è sufficiente che uno solo dei membri soddisfi questo requisito temporale.
I limiti economici di reddito si calcolano in base all’IPREM (l’indicatore pubblico di reddito spagnolo) e cambiano a seconda del tipo di protezione dell’immobile: Vivienda Pública (Sociale – EMVS o Agencia de Vivienda Social): il reddito del nucleo familiare non può superare le 3,5 volte l’IPREM.
VPPB (Vivienda de Protección Pública Básica): il limite massimo di reddito è fissato a 5,5 volte l’IPREM. VPPL (Vivienda de Protección Pública de Precio Limitato): essendo alloggi a prezzo limitato leggermente più alto, il tetto massimo sale a 7,5 volte l’IPREM.
Le modalità della domanda variano in base all’amministrazione alla quale si decide di rivolgere, ovvero al livello Comunale (Città di Madrid) ed occorre iscriversi al registro permanente gestito dall’Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS). L’assegnazione per gli alloggi disponibili avviene periodicamente tramite sorteggio pubblico e si possono richiedere gli alloggi gestiti direttamente dall’Agencia de Vivienda Social (per situazioni di particolare necessità) o monitorare i bandi dei costruttori privati aderenti al Plan Vive de la Comunidad de Madrid.
Problema della casa e risultato elettorale
Sciogliendo le camere, Sanchez, da politico consumato, ha deciso di scommettere sulla protesta, cavalcandola, consapevole che il problema della casa divide il paese e ritenendo che questa tematica possa fare da traino al suo tentativo di conseguire una maggioranza più stabile e sottrarsi al ricatto dei partiti regionali, che di fatto hanno tenuto in ostaggio la sua maggioranza, condizionandola fortemente. Per sostenere il suo governo Sanchez ha dovuto cedere alle richieste dei separatisti catalani di destra che hanno richiesto ed ottenuto in cambio del loro sostegno l’amnistia per i fatti connessi all’indipendenza catalana. Ora il partito socialista ha dimostrato elettoralmente e nei fatti di riuscire a porre sotto controllo la situazione in Catalogna e questo è senza dubbio un successo certo del governo.
La destra, da parte sua, ha creato le condizioni per la crisi, convinta di poter sfruttare il vento in poppa favorevole ai partiti di destra che spira a livello internazionale e consapevole di riuscire a sfruttare il disagio di gran parte della popolazione per le migrazioni, soprattutto dopo i fatti di Ceuta, e dell’impatto prodotto dalle immagini dell’evento, benché quanto avvenuto sia palesemente il frutto avvelenato di una manovra internazionale di contrasto al governo Sancez per la sua politica estera da parte degli Stati Uniti, complice il Marocco, sodale di Israele che gli rimprovera le
critiche e il sostegno alla Palestina. D’altra parte il Marocco non è nuovo nell’utilizzazione della mobilitazione popolare per conseguire risultati politici più ampi e spregiudicati. Altra tematica sollevata dalla destra, come ovunque, è la critica alle politiche di sicurezza pubblica e l’avversione verso quei provvedimenti legislativi relativi all’ampliamento dei diritti, frutto della cultura woke che hanno fatto della Spagna un avamposto nell’apertura del sistema politico o alle nuove istanze sociali che emergono nella società.
Da parte sua il governo può esaltare i risultati della sua politica economica che hanno certamente portato maggior benessere e una crescita del prodotto nazionale lordo della Spagna che rappresenta certamente un esempio virtuoso in Europa, a fronte della crisi economica e di bilancio che attanaglia gli altri governi del continente, governati dalla destra.
In questa situazione l’esito del confronto elettorale si presenta quanto mai incerto e molto dipenderà dall’efficacia con la quale Sanchez riuscirà a condurre la propria campagna elettorale.
La Redazione